不動産共有名義を買取業者に売却するメリット｜事例や相場・税金を解説

不動産を共有名義のまま所有していることに、不安を抱えている方もいるのではないでしょうか。

共有名義の不動産は、共有者全員の同意がなければ売却できません。
しかし、自分の共有持分のみであれば、単独の判断で処分可能です。

本記事では、共有名義の不動産を売却する方法や、買取業者に依頼するメリットを解説します。
買取事例・相場・税金もまとめているので、共有持分の処分をお考えの方は参考にしてください。

不動産共有名義とは？

不動産の共有名義とは、1つの不動産を複数人で所有している状態のことです。
不動産に対して、それぞれの共有者が持つ所有権の割合は「共有持分」と呼ばれます。

たとえば、夫婦で住宅を購入し、半分ずつ資金を出し合った場合の共有持分は「夫：2分の1」「妻：2分の1」です。

共有名義の不動産には以下のような特徴があり、扱いが単独名義の不動産と大きく異なります。

売却には共有者全員の同意が必要
相続が発生すると権利関係が複雑になる
離婚時にトラブルを招きやすい
共有持分は単独で処分可能

詳細を見ていきましょう。

売却には共有者全員の同意が必要

共有名義の不動産は、共有者の中に1人でも反対者がいると、不動産全体を売却できません。
民法第251条では、以下のような「共有物へ変更を加える行為」には、共有者全員の同意が必要であると定められています。

不動産全体の売却
大規模な増改築・用途変更
抵当権の設定

全員の同意があれば、共有名義のままでも、誰か1人の単独名義にしてからでも売却可能です。
売買代金を共有持分に応じて分け合う形で、不動産を処分できます。

参考：民法第251条｜e-Gov法令検索

相続が発生すると権利関係が複雑になる

共有者の誰かが亡くなると、故人の持分は相続の対象になるため、権利関係が複雑化します。

一例として、自分と兄弟の2人で共有名義の不動産を所有しており、兄弟が亡くなったケースを考えてみましょう。
兄弟の持分が配偶者・子どもに相続されると、以下のように共有者が増えてしまいます。

相続発生前の共有者	相続発生後の共有者
自分兄弟	自分兄弟の妻兄弟の子どもA 兄弟の子どもB

相続が発生するたびに権利関係が複雑化すると、共有者の把握すら困難になるでしょう。
不動産に関する合意形成ができなければ、収益を生まずに維持費だけがかかる「負動産」になりかねません。

離婚時にトラブルを招きやすい

離婚時には、共有名義の不動産がさまざまなトラブルを招く原因になります。
たとえば、ペアローンを組んで住宅を購入しているケースです。

離婚を理由とした住宅ローンの名義変更は、金融機関に認められないことがあります。
そのため、ローンを全額返済できない場合、離婚後も元配偶者と住宅を共有し続けながら、双方が返済を続けなければなりません。

さらに、ペアローンはお互いが連帯保証人になっていることにも注意が必要です。
離婚後に一方の返済が滞ると、連帯保証人であるもう一方が、相手の分も肩代わりしなければなりません。

不動産の共有状態を解消しないまま離婚することには、大きなリスクがあります。
離婚が成立するまえに、共有名義の解消方法を十分に議論する必要があるでしょう。

共有持分は単独で処分可能

共有名義の不動産は、自分の持分のみであれば単独の判断で売却できます。

不動産を兄弟3人で所有しているケースを考えてみましょう。

項目	共有持分割合	不動産売却への意見
兄弟A	3分の1	反対
兄弟B	3分の1	反対
自分	3分の1	賛成

上記のように、ほかの兄弟が不動産の売却に反対していても、自分の共有持分（3分の1）は自由に処分できます。

共有名義の不動産は、長期間放置するとトラブルが発生しやすくなります。

共有者間で合意できない場合は、持分のみの売却も検討し、できるだけ早く共有状態を解消しましょう。

参考：民法第206条｜e-Gov法令検索

共有名義の不動産を売却する方法

共有名義の不動産を売却する際は、以下2つの選択肢があります。

不動産全体の売却
共有持分のみ売却

現在の状況によって最適解が変わるため、それぞれの売却方法や注意点を把握しておきましょう。

不動産全体の売却

共有者全員が同意している場合は、不動産全体を売却できます。

具体的な方法は、大きく以下の2パターンです。

共有名義のまま全員で協力して売却する
誰か1人の単独名義にして売却する

いずれの場合も、一般的な不動産と同様に扱われるため、市場価格で取引できるでしょう。

共有持分に応じて売却益を分配すれば、共有者間の公平性も保たれます。

単独名義にしてから売却する方法は、以下の記事で詳しく解説しています。
内部リンク「共有持分買取」

共有持分のみ売却

不動産全体を売却できないときは、自分の共有持分のみを売却する方法があります。

共有持分の売却先は「ほかの共有者」か「専門の買取業者」の2択です。
まずは、共有者の中に買い取りたい人がいるかどうかを確認しましょう。

共有持分を買い取った側は、不動産に対する所有権の割合が増え、利活用の自由度が高まります。
不動産を利用していたり、住んでいたりする共有者は、買取に応じてくれる可能性があるでしょう。

共有者の中に買い取りたい人がいない、または共有者間の関係性が悪化している場合、取引相手は買取業者になります。
共有持分を第三者（共有者以外の個人）に売れない理由は、購入しても不動産を自由に活用できず、買う側にメリットがないためです。

実績が豊富な共有持分専門の買取業者を選べば、一般的な不動産会社よりも高値で取引できる可能性があります。

▼関連記事
内部リンク「共有持分売却」

共有名義の不動産を買取業者に売却するメリット

共有持分を買取業者に売却することには、以下のようなメリットがあります。

早期に現金化できる
仲介手数料がかからない
トラブル対応を一任できる

それぞれ見ていきましょう。

早期に現金化できる

不動産の売却にかかる平均期間は、中古マンションで85.3日、中古戸建てで97.3日です。
条件のよくない物件では、さらに多くの日数がかかります。
買取業者に売却する場合、買い手を探したり、内覧対応をしたりする必要がないため、最短数日程度で取引を完了できます。

以下のようなケースでは、とくに有効な手段となるでしょう。

今すぐ現金が必要になった
税金の特別控除を受けるために売却を急いでいる
不動産会社とのやり取りに時間をかけられない

また、共有持分のみを仲介業者を通じて売却するのは困難ですが、買取業者ならすぐに取引可能です。

参考：首都圏不動産流通市場の動向（2024年）｜公益財団法人東日本不動産流通機構

仲介手数料がかからない

不動産を第三者に売却する際、不動産会社へ仲介を依頼すると、取引成立時に仲介手数料がかかります。
法律で定められている仲介手数料の上限額は、以下のとおりです。

売買価格	仲介手数料（税込）
200万円以下	売買価格の5.5％
200万円超400万円以下	売買価格の4.4％
400万円超	売買価格の3.3％

たとえば、不動産を800万円で売却した場合の仲介手数料は、以下のように計算します。

200万円以下の部分：200万円×5.5％＝11万円
200万円超～400万円以下の部分：200万円×4.4％＝8万8,000円
400万円超の部分：（800万円-400万円）×3.3％＝13万2,000円
仲介手数料＝11万円＋8万8,000円＋13万2,000円＝33万円

売買価格が大きくなるほど、仲介手数料の負担も大きくなります。

買取では、不動産会社が買主になるため仲介手数料がかかりません。
余計な費用を削減でき、結果的に手残りを増やせる可能性があります。

参考：不動産取引の仲介手数料について｜国土交通省

トラブル対応を一任できる

共有名義の不動産を売却する際は、ほかの共有者にも売却の必要性を説明し、丁寧に話し合うことが大切です。
自分の持分のみを処分する場合でも、いずれ各共有者には取引の事実を知られることになります。

しかし、すでに共有者間の関係性が険悪な場合や、話し合いの余地がない場合は、共有持分の買取に強みのある業者に相談するのが賢明でしょう。
共有持分専門の業者は、法律事務所との連携体制を整え、トラブル対応を引き受けてくれる企業も多いからです。

信頼できる業者を選定すれば、リスクを最小限に抑えて共有不動産を売却できます。

共有名義の不動産の買取相場

共有持分の買取額は、以下の式で算出できます。

共有持分の買取額＝共有不動産（全体）の評価額×持分割合

ただし、実際の相場は売却先によって異なります。
以下の2パターンにおいて、市場価格の計算方法を確認していきましょう。

ほかの共有者に買い取ってもらう場合
買取業者に売却する場合

それぞれ解説します。

ほかの共有者に買い取ってもらう場合

自分の持分をほかの共有者に買い取ってもらえれば、迅速かつ高値で取引できるでしょう。
自分名義の持分が増える共有者にとっても、不動産の利活用がしやすくなる方法です。

売却価格は「共有不動産（全体）の評価額×持分割合」の計算式をもとに、当事者間の話し合いで決定します。
双方が納得すれば、どのような条件でも取引できる点がメリットです。

以下のようなケースでは、ほかの共有者が買取に応じる可能性があります。

不動産を単独利用している共有者がいる
共有者に資金力がある
共有者と話し合いの余地がある

共有者が買取に応じない場合は、買取業者への依頼が必要です。

買取業者に売却する場合

買取業者に共有持分を売却する際の相場は、以下のとおりです。

共有不動産（全体）の評価額×持分割合×30％〜70％

買取業者は、購入後のリスクやコストを加味して価格を設定するため、市場価格よりも低い値がつく傾向にあります。
共有持分に強みのある業者を選べば、独自のコネクションを活かし、依頼者の希望に寄り添った価格を提示してくれるでしょう。

共有不動産の買取を依頼した際に発生する税金

共有名義の不動産を売却した際、発生し得る税金は以下の3種類です。

譲渡所得税
印紙税
登録免許税

算出方法や税額を見ていきましょう。

譲渡所得税

共有不動産の売却で利益が出ると、売却益（譲渡所得）に税金が課されます。
譲渡所得の計算式と税率は、以下のとおりです。

譲渡所得＝売却価格−（取得費+譲渡費用）

項目	不動産の所有期間	税率
長期譲渡所得	5年超	所得税：15.315％住民税：5％
短期譲渡所得	5年以下	所得税：30.63％住民税：9％

共有不動産の場合は、単独名義の不動産と以下の点が異なります。

譲渡所得は持分割合を掛けて計算する
所有期間は共有者ごとに判定する
税金の特別控除も共有者ごとに判定する

譲渡所得は共有持分に応じて分割されるため、共有者間で認識を統一できれば節税につながる可能性があります。

参考：土地や建物を売ったとき｜国税庁

印紙税

契約書や領収書の作成にかかる税金です。
2027年3月31日までに作成された契約書のうち、契約金額が10万円を超えるものは、印紙税の税額が軽減されます。

軽減措置適用後の印紙税額は、以下のとおりです。

売却価格	課税額
100万円超〜500万円以下	1,000円
500万円超〜1,000万円以下	5,000円
1,000万円超〜5,000万円以下	1万円
5,000万円超〜1億円以下	3万円
1億円超〜5億円以下	6万円

郵便局などで「収入印紙」を購入し、契約書へ貼り付けて納税します。

参考：不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置｜国税庁

登録免許税

不動産の所有権を移転する際の「登記申請」にかかる税金です。
売却時の所有権移転登記にかかる登録免許税の税額は、土地と建物で以下のように異なります。

土地	固定資産税評価額の1.5％（2026年3月31日までの軽減税率）
建物	固定資産税評価額の2％

売買時の登録免許税は、不動産を取得した側の負担となることが一般的です。

参考：登録免許税の税額表｜国税庁

共有不動産の買取を依頼した際に使える特別控除

共有不動産の売却時は、税金の特別控除を適用できる可能性があります。
条件に当てはまる特例がないか、事前にチェックしておきましょう。

代表的な特例は、以下のとおりです。

特例	概要	おもな要件
マイホームの3,000万円特別控除	自宅（マイホーム）を売却した場合、譲渡所得から3,000万円が控除される	現に自分が住んでいる家である以前住んでいた家の場合は、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていないなど
居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例	所有期間が10年超の不動産を売却した場合、課税譲渡所得6,000万円以下の部分に通常より低い税率が適用される	現に自分が住んでいる家屋である売った年の1月1日において所有期間が10年を超えている親子や夫婦など「特別の関係がある人」に対して売ったものでないなど
特定の居住用財産の買換え特例	一定の要件を満たすマイホームに買い換えた場合、課税を将来に繰り延べられる	2025年12月31日までにマイホームを売る居住期間が10年以上かつ、売った年の1月1日において所有期間が10年を超えている売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い換えるなど

マイホームの3,000万円特別控除は、要件を満たせば「各共有者が」最大3,000万円の控除を受けられる可能性があります。
軽減税率の特例との併用も可能です。

不動産の種類や売却状況に応じて、適用条件を確認しておきましょう。
参考：マイホームを売ったときの特例｜国税庁
参考：共有のマイホームを売ったとき｜国税庁
参考：マイホームを売ったときの軽減税率の特例｜国税庁
参考：特定のマイホームを買い換えたときの特例｜国税庁

不動産共有名義の買取事例

共有持分の売却を検討している方に向けて、弊社の買取事例をまとめました。

事例1. 杉並区｜一戸建て
事例2. 文京区｜土地

詳細を見ていきましょう。

事例1. 杉並区｜一戸建て

杉並区の閑静な住宅街にある、一戸建ての買取事例を紹介します。

地域	東京都杉並区
土地面積	約24坪
種別	土地・建物（築古の木造2階建）
売買対象の持分割合	40分の35

弁護士事務所から紹介を受け、細かい打ち合わせを重ねて取引が成立した案件です。
ほかの共有者さまが物件に居住しているため建物を使用できず、今後明け渡しの裁判が発生する予定になっています。

複数の同業他社の中で、弊社が一番の高値を提示できたため、売主さまが納得のいく金額にて買取が完了しました。

事例2. 文京区｜土地

千石駅徒歩約7分の高級住宅地にある、土地の買取事例です。

地域	東京都文京区
土地面積	約32坪
種別	土地
売買対象の持分割合	2分の1

売主さまが相続した土地で、以下のように厳しい条件が揃っていました。

前面道路が狭い
間口が4m弱しかなく、通路部分が長い（旗竿地）

旗竿地は日あたりや通風が悪く、建築コストもかかるため、評価額が相場よりも低くなります。
人気ある閑静な住宅地であることを考慮し、最大限の高値を提示したことで、売主さまの希望に沿う金額にて取引が完了しました。

不動産共有名義に関してよくある質問

共有名義の不動産に関して、よく寄せられる質問をまとめました。

共有持分の買取業者の目的は何ですか？
共有者と会わずに持分を売却する方法はありますか？

それぞれの回答を見ていきましょう。

共有持分の買取業者の目的は何ですか？

共有持分の買取業者は、不動産を有効活用することで、収益性の向上を目指しています。
具体的な目的は、以下の3つです。

共有持分を買い集め、市場価値の高い状態で売却する
共有持分をほかの共有者に転売する
共有物分割請求を通じて、持分に応じた金銭を取得する

業者は、上記のような専門的な手法を駆使し、買取価格と売却価格の差額で利益を得ています。
共有関係を早期に解消したい方にとって、買取業者はもっとも気軽に相談できる存在となるでしょう。

共有者と会わずに持分を売却する方法はありますか？

自分の共有持分だけなら、ほかの共有者の同意を得る必要はありません。
顔を合わせなくても、自分だけの判断で売却できます。

買取業者に依頼すれば、万が一共有者とのトラブルが発生した場合も、迅速に対応してもらえるでしょう。
売却後の交渉も業者が代行するため、心理的な負担をかけずに共有状態を解消できます。

共有者との関係性がよくない場合や、トラブルが予見される場合は、共有持分の買取実績が豊富な業者に相談しましょう。

まとめ：共有名義の不動産売却は買取業者に相談を

不動産を共有名義のまま所有することには、経済的・法的にさまざまなリスクがあります。
早期に共有状態の解消を図りたい場合、買取業者へ自分の共有持分のみを売却する方法が効果的です。

蔵正地所は、共有持分の買取に特化した不動産会社です。
創業30年にわたり、共有名義の不動産におけるトラブルを解決し、早期買取を実現してきました。

お客様に安心して取引を進めていただけるよう、法律事務所との連携体制も整えています。
相続や離婚、その他の事情でお悩みを抱えている方は、ご遠慮なくお問い合わせください。
共有持分の専門家が、あなたのご希望に最大限寄り添った提案をいたします。

この記事の監修者

小川竜二 Ryuji Ogawa

蔵正地所株式会社/代表取締役

《資格》宅地建物取引士

東京２３区の不動産売却、ご相談は買取専門の蔵正地所へ