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不動産共有名義の解消方法まとめ｜費用や手続き・ケース別の解決手段も

不動産を共有名義で所有していることに、リスクを感じている方も多いでしょう。

共有名義の不動産は、1人の判断だけでは自由に利用や処分ができません。
共有者が認知症を発症したり、相続が発生したりすれば、対応はますます困難になります。

本記事では、不動産の共有名義を解消する7つの方法を分かりやすくまとめました。
状況別の手続き方法も解説するため、将来的なトラブルを防ぎたい方は参考にしてください。

不動産共有名義を解消する7つの方法

不動産の共有名義は「協議」「訴訟」「持分の処分」のいずれかの手段で解消できます。

具体的な方法は、以下の7つです。

売却方法		おすすめなケース
協議による解消	不動産全体を売却する	共有者間の関係性が良好 誰も不動産を利用していない
	ほかの共有者に自分の持分を売却する	共有者に資金力がある 共有者が不動産を利用している
	ほかの共有者の持分をすべて買い取る	持分を買い取る資金がある 高値で取引したい
	分筆で単独名義にする	不動産が「土地」である 不動産を手放したくない
裁判による解消	共有物分割請求訴訟を申し立てる	話し合いによる解決が困難 確実に共有状態を解消したい
持分処分による解消	自分の持分を放棄する	金銭的な対価を得られなくてもよい 一刻も早く共有関係から抜け出したい
	第三者に自分の持分のみを売却する	ほかの共有者とかかわりたくない 早期に現金化したい

それぞれのメリット・デメリットを見ていきましょう。

1. 不動産全体を売却する

不動産全体を売却し、売却益を持分割合に応じて分配する方法です。

メリット	注意点
市場価格で取引可能 分配の不公平感がない	共有者全員の同意が必要 不動産を手放さなければならない

たとえば、1つの不動産を「兄・妹・自分」で3分の1ずつ共有しているとします。

不動産全体を6,000万円で売却した場合、3人で2,000万円ずつに分け合うことで共有状態を解消できます。

市場価格で取引できる

不動産全体を売却する最大のメリットは、単独名義の不動産と同様に扱われ、市場価格に近い値段がつくことです。

共有持分は、市場価格の3割〜5割程度で取引されることが一般的です。
そのため、不動産全体を譲渡すれば、各自が持分を売却するときと比較して1人あたりの取り分が増えます。

一例として、市場価格が6,000万円の共有不動産を売却するケースで考えてみましょう。
「不動産全体を売却する場合」と「共有持分をそれぞれ売却する場合」では、得られる現金に以下のような違いが生じます。

分配の不公平感がないため、共有関係の解消後もトラブルに発展しにくいでしょう。

共有者全員の合意が必要

不動産全体を売却するメリットは大きいものの、共有者全員の同意がなければ実現できない方法です。

以下のようなケースでは、とくに交渉が難航しやすくなります。

• 共有者が不動産を利用している（居住している・賃貸に出しているなど）
• 共有者間の関係性がよくない
• 意思疎通を図れない共有者がいる（所在不明・認知症など）

また、不動産を手放すことになる点にも注意が必要です。

共有不動産を現金化する方法は、以下の記事で詳しく解説しています。

内部リンク「共有不動産 現金化」

2. ほかの共有者に自分の持分を売却する

自分の持分をほかの共有者に買い取ってもらい、共有関係から抜け出す方法です。

メリット	注意点
現金が手に入る 買主は不動産の利活用の幅が広がる	取引価格の交渉が難航しやすい 「誰に売るか」の見極めが必要 買主に資金力が求められる

たとえば、4,000万円の不動産を夫婦で2分の1ずつ共有しているとします。

夫が妻の持分を2,000万円で買い取れば、不動産は夫の単独名義になり、共有状態が解消されます。

買主のメリットも大きい

持分割合が増えれば、不動産を利用する自由度が高まるため、買主のメリットも大きい方法です。

共有者の誰かが「不動産に住み続けたい」「賃貸に出したい」などと考えている場合は、交渉がスムーズに進むでしょう。

相手から「売ってほしい」と交渉された場合は、市場価格で取引できる見込みが高くなります。

しかし、自分から提案する場合は、市場価格よりも低い値段で交渉せざるを得ないこともあるでしょう。

その共有者が不動産の現金化を見越しているならば、共有者全員で協力し、市場価格で売却すればよいためです。

共有者に売却できるのは、その共有者に不動産を取得すべき何らかの事情がある場合に限られます。

「誰に売るか」の見極めが必要

共有者が3人以上いる場合、自分は共有関係から抜け出せますが、残りの共有者間では共有名義が継続する可能性もあります。

一例として、1つの不動産を兄・妹・自分で3分の1ずつ共有しており、自分の持分を兄に売却するケースを見てみましょう。

売却前の持分割合	注売却後の持分割合
兄：3分の1 妹：3分の1 自分：3分の1	兄：3分の2 妹：3分の1

上記のケースにおいて、売却後の兄の持分割合は「3分の2」です。

持分が過半数を占めると、不動産の管理に関する事項を単独の判断で決定できるようになります。

兄が妹の同意を得ることなく、不動産を賃貸に出す可能性もあるでしょう。

兄に持分を売却することについて、妹に了承を得ていなかったとすると、後々トラブルに発展するおそれがあります。
不動産に対して行使できる権利にかかわるため、誰に売却するかを共有者に知らせておくことが大切です。 参考：民法第252条｜e-Gov法令検索

3. ほかの共有者の持分をすべて買い取る

ほかの共有者から持分をすべて買い取り、自分の単独名義にする方法です。

メリット	注意点
不動産を自由に活用できる 市場価格で取引できる	資金力が求められる

たとえば、6,000万円の不動産を「兄・妹・自分」で3分の1ずつ共有しているとします。
それぞれ2,000万円で兄と妹の持分を買い取れば、不動産は自分の単独名義になり、共有状態を解消できます。

ただし、不動産を利活用する目的で買い取る場合は、長期的な資金を用意しなければなりません。

また、金額を交渉する際は「不動産全体を売却する」場合の相場で交渉する必要があるでしょう。
第三者に売却する場合と同等の条件を提示すれば、ほかの共有者にとってのデメリットがなくなるためです。

4. 分筆で単独名義にする

分筆とは、1つの土地を切り分けて登記し直すことです。

メリット	注意点
全員が不動産を自由に活用できる トラブル発生のリスクを軽減できる	建物は分筆できない 公平に分けるのが難しい

たとえば、合計面積120㎡の土地を「兄・妹・自分」で3分の1ずつ共有しているとします。
この土地を40㎡ずつに切り分けて登記し直すと、それぞれの単独名義となり、共有状態を解消できます。

共有者全員が不動産を自由に活用できる

分筆のメリットは、共有者全員が独立した土地を所有できることです。
それぞれ自由に利用したり、市場価格で売却したりできます。

また、以下のような理由から、将来的なトラブル防止にも効果的です。

• 相続が発生しても権利関係が複雑化しないため、相続人に迷惑がかからない
• 維持費を支払えなくなる共有者がいても、負担を肩代わりする必要がない

公平に分けるのが難しい

建物は物理的に分割できないため、分筆の選択肢を取れるのは土地のみです。
しかし、土地の場合でも、分筆は現実的なハードルが高いといえます。

分筆を実現しにくいおもな理由は、以下のとおりです。

• 分筆後に方角や接道状況などの条件が悪化し、共有者間に不公平が生じる
• 平等に分割できない部分を、金額に換算するのが難しい
• 境界確定測量の費用がかかる

全員が納得する落とし所を、話し合いによって見いだすのは難しいでしょう。
さらに、測量費として50万円程度の金額が必要になるため、費用に見合うだけの価値があるかを慎重に検討する必要があります。

5. 共有物分割請求訴訟を申し立てる

裁判によって、共有状態の解消手段を強制的に決める方法です。

メリット	注意点
確実に共有状態を解消できる 共有者間の公平性が保たれる	希望の結果になるとは限らない 時間的・精神的な負担が大きい

当事者間での解決が困難な場合に、最終手段として検討します。

確実に共有状態を解消できる

裁判では、不動産の分割方法として以下いずれかの判決が下されます。

現物分割	不動産を物理的に分割し、それぞれ単独名義にする
代金分割（賠償分割）	不動産の1人の単独名義にし、取得者がほかの共有者に金銭を支払う 現物分割によって不動産を分け、取得部分の価格差を金銭で補う
競売分割（換価分割）	不動産を競売にかけ、売却代金を持分割合に応じて分ける

各共有者は判決に従わなければならないため、合意形成が困難な場合でも、確実に共有関係を解消できます。
また、適正な鑑定額を算出したうえで判決が出されるため、共有者間の公平性が保たれることも特徴です。

時間的・精神的な負担が大きい

共有物分割請求訴訟は、判決が出るまでに半年〜数年単位の時間がかかります。
親族を相手に、長期間訴訟を続けることの精神的ストレスは軽視できません。

さらに、判決が自分の希望する結果になるとは限らないため、以下のような後悔が残る懸念もあります。

• 不動産全体を取得したかったのに、ほかの共有者に自分の持分を売らなければならなくなった
• 競売にかけられ、市場価格よりも低い金額で売却されてしまった

リスクを考慮したうえで、最終手段として検討すべきです。

6. 自分の持分を放棄する

自分の持分を放棄することで、共有関係から抜け出すのも1つの選択肢です。
放棄した持分は、ほかの共有者に所有権が移ります。

メリット	注意点
維持費の負担がなくなる 精神的ストレスから解放される	現金が得られない ほかの共有者に贈与税が課されることもある

「金銭はいらないので、一刻も早く共有状態を解消したい」という場合に検討される選択肢ですが、以下の点に注意が必要です。

• 持分放棄の際は「持分移転登記」が必要になり、ほかの共有者と共同で行わなければならない
• 持分が増えた共有者に贈与税が課税されるケースもあるため、放棄する旨を事前に伝えておかなければならない

これらの理由から、共有者とかかわりたくない方には不向きな方法だといえます。

参考：民法第255条｜e-Gov法令検索

7. 第三者に自分の持分のみを売却する

共有持分は、ほかの共有者の同意を得ることなく単独の判断で売却できます。

メリット	注意点
ほかの共有者とかかわらずに処分できる 早期に現金化できる	市場価格よりも安値になりやすい

共有持分の買主は以下のようなリスクを負うため、一般の個人や不動産会社に売却することは困難です。

• 不動産に対する権利を行使できず、使い道がない
• 共有者間のトラブルに巻き込まれやすい

こうした理由から、共有持分は専門の買取業者に売却するのが現実的な選択肢となります。

実績のある専門の買取業者を選べば、一般的な不動産会社よりも高値で買い取ってもらえる可能性が高まります。
法律事務所と連携してトラブル対応体制を整えているため、共有者間の関係性が悪化しているケースでも安心して依頼できるでしょう。

不動産共有名義を解消しないとどうなる？

不動産を共有名義のまま放置すると、以下のような事態を招くおそれがあります。

• 不動産の価値を活かせない
• 相続のたびに共有者が増え続ける
• 維持費の負担が増加する

リスクの詳細を見ていきましょう。

不動産の価値を活かせない

共有名義の不動産は、自分1人の意思では自由に活用できません。
以下のような行為は、持分割合に応じて権利を行使できるケースが限られています。

行為の内容	権利を行使できるケース
不動産全体の売却	自分の単独名義になっている場合 共有者全員の同意がある場合
大規模な増改築・用途変更
抵当権の設定
軽微なリフォーム	持分割合の過半数を有している場合 共有持分の過半数の同意がある場合
賃貸借契約の締結

共有者の中に反対する人がいると、不動産の活用が妨げられてしまいます。
物件を不本意に放置せざるを得なくなり、資産価値の低下を招くおそれもあるでしょう。

参考：民法第251条｜e-Gov法令検索 参考：民法第251条｜e-Gov法令検索

相続のたびに共有者が増え続ける

共有者が亡くなると、故人の持分は相続の対象になり、権利関係が複雑化します。

たとえば、自分・兄弟A・兄弟Bの3人で共有名義の不動産を所有しており、兄弟Bが亡くなったとします。
このとき、兄弟Bの持分が配偶者・子どもに相続されると、以下のように共有者が増えてしまうのです。

相続発生前の共有者	相続発生後の共有者
自分 兄弟A 兄弟B	自分 兄弟A 兄弟Bの妻 兄弟Bの子どもC 兄弟Bの子どもD

このように、相続が発生するたびに共有者が増え、共有持分が細分化されると「共有者は誰なのか」の把握も困難になります。
結果として不動産を利活用するための合意形成ができず「活用も処分もできない不動産」となるリスクが高まります。

維持費の負担が増加する

共有名義の不動産における固定資産税は、原則として共有者全員が、それぞれの持分割合に応じて負担します。
代表者1人が全員分を取りまとめ、納税することが一般的です。

誰かが固定資産税を滞納した場合は、ほかの共有者がその負担分を肩代わりしなければなりません。
地方税法によって「連帯納付義務」が定められているためです。

滞納している共有者と連絡が取れなければ、長期間に渡り維持費を立て替え続けることになるでしょう。

参考：地方税法第10条の2｜e-Gov法令検索

【状況別】不動産共有名義を解消する手続き

現在置かれている状況によって、選択すべき共有名義の解消方法は異なります。
以下のケース別に、適切な解決策を見ていきましょう。

• ほかの共有者が認知症を発症した
• 行方不明の共有者がいる
• 共有相手と離婚した
• 複数人で遺産を相続する
• 身内以外の第三者と共有関係になった

それぞれ解説します。

ほかの共有者が認知症を発症した

認知症を発症した共有者がいる場合は、共有状態を解消できない可能性があります。
不動産に関して意思決定する権限は、本人にのみ帰属するためです。

本人の判断能力が欠けている場合、たとえ家族であっても、その共有者の持分を処分することは法的に認められません。
このようなケースでは「成年後見制度」を利用し、成年後見人に法律行為を代理してもらう必要があります。

成年後見制度は、認知症の進行度合いに応じて以下の2種類を選択できます。

制度	活用できるケース	詳細
任意後見制度	本人に判断能力がある（軽度）	将来に備えて後見人を選出しておく制度 本人が信頼する人を選べる 公的証書の作成が必要
法定後見制度	本人に判断能力がない（重度）	家庭裁判所が後見人を選出する制度 家族・親族が裁判所に申し立てる

ただし、成年後見人や裁判所が不動産の売却を許可しないケースもあります。
とくに居住用不動産の場合は「介護費用を捻出できない」など、売却に相応の理由が求められることに注意が必要です。

認知症の発症前に対策を講じるためにも、トラブルが予見される場合は早めに専門家へ相談しましょう。
共有持分を専門に扱っている不動産会社では、状況に応じた適切なサポートを受けられます。

行方不明の共有者がいる

共有者の中に所在の分からない人がいる場合、行方不明者以外全員の同意が得られれば、以下いずれかの制度を利用できます。

制度	概要
所在等不明共有者の持分の取得	家庭裁判所の決定により、行方不明者の共有持分を取得できる
所在等不明共有者の持分の譲渡	家庭裁判所の決定により、行方不明者の共有持分を第三者に譲渡できる

事前に弁護士や司法書士に相談したうえで、裁判所への申し立てや手続きを行いましょう。

参考：民法第262条の2｜e-Gov法令検索 参考：民法第262条の3｜e-Gov法令検索

共有相手と離婚した

夫婦で共有名義の不動産を所有している場合、離婚時は財産分与で共有状態を解消します。

財産分与には「2分の1ルール」があり、持分割合にかかわらず財産を折半するのが原則です。

財産分与の方法には、大きく以下の3種類があります。

方法	概要	具体例
現物分割	価値が均等になるように共有財産を分け合う	夫が不動産、妻が預貯金・車をもらう 土地を分筆して分ける
代償分割	均等にならない分を代償金で支払う	夫が不動産を取得し、妻に相当の現金を支払う
換価分割	売却益を現金で分け合う	夫婦で協力して不動産全体を売却する

どちらか一方が不動産に住み続ける場合は、現物分割か代償分割を選択することになります。
お互いの希望や経済状況を考慮し、双方が納得できる落とし所を見つけましょう。

▼関連記事
内部リンク「離婚 財産分与」

複数人で遺産を相続する

複数人で1つの不動産を相続する場合は、遺産分割協議が欠かせません。
ほかの相続人に以下のような選択肢を提示し、共有状態になることを未然に防ぎましょう。

• 1人が単独名義で不動産を相続し、ほかの相続人に対価を支払う
• 不動産全体を売却し、売却益を各相続人で分け合う
• 土地の場合は分筆して分ける

遺産分割協議を適切に行うことで、将来的なトラブルのリスクを大きく軽減できます。

▼関連記事
内部リンク「相続不動産 売却」

身内以外の第三者と共有関係になった

親族以外の第三者と共有関係になった場合は、共有状態を早期に解消することをおすすめします。
第三者の共有者は、以下のようなアクションを起こす懸念があるためです。

• 共有物分割請求訴訟を起こす
• 不動産に居住している共有者に家賃を請求する

このようなケースでは、法的なトラブルに発展するリスクが高くなります。
共有持分専門の業者や弁護士など、専門家へ早めに相談しましょう。

専門業者は法律事務所と連携していることが多いため、弁護士を自分で探すことなく対応を一任できます。

不動産共有名義の解消にかかる費用

発生する費用は、共有名義の解消方法によって異なります。
以下のシーンごとに、用意すべき金額を確認していきましょう。

• 不動産を売却するとき
• 共有持分を放棄するとき
• 共有物分割請求訴訟を起こすとき
• 土地を分筆するとき

それぞれ解説します。

不動産を売却するとき

不動産の売却する際は「全体」「共有持分のみ」いずれの場合も、以下のような費用がかかります。

費用	概要	金額・税率
譲渡所得税	売却益にかかる税金	所有期間5年超：20.315％ 所有期間5年以下：39.63％
印紙税	契約書作成にかかる税金	売却価格によって異なる
登記費用	登録免許税及び司法書士報酬	抵当権抹消登記：不動産1つにつき1,000円 司法書士報酬：1万円〜3万円
仲介手数料	不動産会社に支払う費用（仲介で売却した場合のみ）	売却金額の3％＋6万円＋消費税（売却価格が400万円超の場合）

不動産売却にかかる費用の詳細は、以下の記事を参考にしてください。

内部リンク「不動産売却」 内部リンク「不動産共有 買取」 参考：不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置｜国税庁 参考：登録免許税の税額表｜国税庁 参考：不動産取引に関するお知らせ｜国土交通省

共有持分を放棄するとき

自分の持分を放棄する際は、登記費用として「登録免許税」と「司法書士報酬」がかかります。

費用	金額・税率
登録免許税	固定資産税評価額×2％
司法書士報酬	3万円〜7万円

持分放棄は、金銭的な対価が一切得られないにもかかわらず、上記の費用が発生します。
経済的な価値のある不動産の場合は、売却の方向で検討するのが賢明です。

参考：登録免許税の税額表｜国税庁

共有物分割請求訴訟を起こすとき

訴訟を起こす際には、以下のような費用がかかります。

• 書類の郵送費用
• 収入印紙代
• 弁護士費用
• 不動産鑑定費用

とくに高額になるのは、弁護士費用と不動産鑑定費用です。
共有物分割請求訴訟における各費用の相場は、以下のとおりです。

• 弁護士費用：40万円〜60万円
• 不動産鑑定費用：50万円程度

トータルすると、100万円以上の費用がかかることも珍しくありません。
本当に訴訟を起こす必要があるのか、十分に検討することが大切です。

土地を分筆するとき

土地を分筆して分ける際にかかる費用は、以下のとおりです。

費用	金額・税率など
登録免許税	分筆後の土地1筆につき1,000円
土地家屋調査報酬	10万円〜60万円
司法書士報酬	5万円〜10万円

土地の分筆にかかる土地家屋調査報酬の平均は、42万2,909円というデータもあります。
実際にかかる費用は、土地の広さや形状、隣地との状況によって大きく変動します。

参考：登録免許税の税額表｜国税庁 参考：土地家屋調査士報酬ガイド｜日本土地家屋調査士会連合会

まとめ：不動産共有名義の解消は蔵正地所におまかせ

共有名義の不動産には多くのリスクが伴うため、早期に共有状態の解消を図るのが賢明です。
本記事で紹介した内容を参考に、後悔のない解消方法を選びましょう。

不動産の共有状態にお悩みを抱えている方は、蔵正地所にご相談ください。
創業30年の豊富な実績をもとに、お客様の共有持分を高値で買い取ります。

共有者とのトラブルには法律事務所と連携し、責任を持って対応する体制を整えています。共有者との関係性がよくない方や、交渉が膠着状態に陥っている方も、ご遠慮なくお問い合わせください。

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